Какой будет строительный рынок в 2012 году?

Жить негде, арендовать некому — примерно так можно описать ситуацию 2012 года на рынках жилой и офисной недвижимости. Во всяком случае, такой рисуют ее девелоперы и застройщики. Новые квартиры, по их словам, будут в дефиците, зато свободных офисов — в изобилии. Действительно, в кризис многие застройщики жилья оказались на грани банкротства и заморозили свои объекты на неопределенные сроки. Поэтому сейчас в новостройках, где работы не прекращались, квадратные метры продаются мгновенно: позвонив в несколько строительных компаний, легко обнаружить, что продажи только начались, а однокомнатные квартиры уже распроданы. Это значит, что приобрести жилье на первичном рынке в следующем году будет проблематично.

«В 2012 году вполне возможен дефицит первичного жилья, — уверен Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика». — Уже весной застройщикам нечего будет возводить». Подтверждает тенденцию и Алексей Говорун, заместитель генерального директора строительной компании «ТММ». По его словам, покупатели сталкиваются с дефицитом — еще в прошлом году выбор новых квартир был значительно больше.
В строящихся объектах жилье раскупается, а новые дома в требуемом объеме не закладываются. Еще год-два назад предложение в каждом объекте первичного рынка могло удовлетворить практически любой спрос: были квартиры различного метража, планировок, на разных этажах. Сейчас выбор очень ограничен. Как утверждает Виталий Грусевич, директор проектов ПАО «Недвижимость столицы» («НЕСТ»), застройщики практически не начинали возводить новые объекты в 2011 году и, скорее всего, не будут рисковать в 2012-м. Вместе с тем на рынке офисной недвижимости наблюдается противоположная ситуация: девелоперы ожидают ввода наибольшего за последние два года объема площадей.

Кризис сравнительно безболезненно пережили в основном крупные застройщики уровня ХК «Киевгорстрой», «К. А. Н. Девелопмент», «ТММ». Небольшие компании, в портфелях которых один-два проекта, работают в ноль. Ведь чтобы получать прибыль, нужно строить либо много объектов экономкласса (зарабатывая на объемах), либо же возводить элитные дома в центре города.

Для большинства компаний, у которых нет собственной техники и постоянного персонала, перспективы сомнительные. Помимо того, что себестоимость метров у них выше, чем у крупных стройхолдингов, небольшим застройщикам сложнее продавать жилье еще на этапе его возведения, так как покупатели им не доверяют. А порой это остается единственным способом привлечь финансирование. Небольшие компании могут рассчитывать на помощь по Программе строительства доступного жилья, согласно которой 30% стоимости квартиры оплачивает государство.

Дома, возводимые холдингами, находятся в основном в столице. «Наиболее активно жилье строится в Киеве (на столицу приходится 25% всего предложения по Украине). В регионах строительство замерло, мы ждем появления платежеспособного спроса», — рассказывает Николай Толмачев, генеральный директор строительной компании «ТММ», заместитель главы совета директоров Конфедерации строителей Украины. На периферии силами местных предприятий возводятся единичные объекты.

Государственная целевая социально-экономическая программа строительства (приобретения) доступного жилья на 2010–2017 гг. была утверждена в 2009-м. За это время, по информации пресс-службы Минрегионстроя, планируется построить 265,8 тыс. квартир, пишет Статус. В прошлом году из госбюджета был выделен первый транш в 100 млн грн. «В программе участвуют объекты практически из всех регионов страны, кроме Запорожской, Тернопольской областей и Севастополя, застройщики которых не изъявили желания присоединиться к ней, — отметила Ольга Маштакова, помощник министра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины. — В 2010 году в рамках программы договора заключили 587 семей».

В 2011-м на реализацию программы также предусмотрено 100 млн грн. Межведомственной комиссией в этом году определено 118 объектов незавершенного жилищного строительства, на возведение которых и будут направлены эти деньги. «На 07.11.2011 г. заключено 550 договоров, предоставлено господдержки на сумму 75 млн грн. В Киеве и Киевской области — 65,4 млн грн, 425 договоров (в столице программа реализуется более активно, это связано с тем, что платежеспособность граждан выше, чем в регионах).
А также заключено 125 договоров и выделено 9,6 млн грн в следующих областях: Житомирская, Закарпатская, Ивано-Франковская, Луганская, Одесская, Полтавская, Сумская, Харьковская, Черновицкая, Черниговская и г. Севастополь», — сообщил Леонид Рисухин, председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству. Программа предусматривает предоставление государством гражданам 30% безвозвратной субсидии.

В октябре Госфонд, который занимается реализацией программы, сотрудничал с единственным банком — ПАО «Дочерний банк Сбербанка России». На сумму остальных 70% стоимости жилья участник программы может взять кредит в отделении Сбербанка России под 19% годовых сроком до 20 лет.

Однако, по мнению Николая Толмачева, предусмотренные бюджетом деньги — капля в море для 5 млн кв. м рынка жилой недвижимости Украины. Чтобы данная программа была эффективной, нужно либо в десятки раз увеличить дотации, либо предоставлять застройщикам бесплатные земельные участки, либо освобождать от НДС строительные работы.

Госфонд содействия молодежному жилищному строительству сотрудничает с компаниями «Градострой», «Лико Холдинг», «Киевгорстрой». Сейчас в программе участвуют только недострои со степенью готовности 70% и выше. Как отмечает Михаил Голица, президент холдинга «Киевгорстрой», когда закончатся незавершенные объекты, будет рассмотрена возможность строительства домов с нуля, тем более что, согласно постановлению Кабмина, земельные участки предоставляются застройщику бесплатно.

Однако, по утверждению застройщиков, механизм выделения бесплатной земли для реализации данной программы еще в полной мере не работает. «Проекты социального жилья в основном реализовывают государственные или коммунальные предприятия. Частным компаниям выгодно строить соцжилье только в партнерстве с государством, — говорит Виталий Грусевич. — Во-первых, если земля будет выделена бесплатно, это удешевит себестоимость строительства на 20–30%, во-вторых, если будет реализовываться комплексная застройка, то это экономия 10% на внешних сетях. Кроме того, освобождение строительных работ от НДС позволяет снизить себестоимость жилья на 5–7%».

При этом Леонид Рисухин утверждает, что участие в программе выгодно как для банка, так и для застройщика. Фин­учреждение зарабатывает на ипотечном кредите.
И застройщик, по словам Михаила Голицы, не в убытке. «100 миллионов гривен бюджетных денег — это аванс застройщика. Покупатель платит 70% стоимости жилья посредством банковского кредита, а это 360 млн грн как минимум (метраж квартир — от 41 кв. м однокомнатная до 100 кв. м трехкомнатная. Стоимость 1 кв. м в рамках программы по Киеву колеблется от 5600 до 6300 грн. — Ред.). В 2012 году планируется выделение 200 млн грн на проект, и со взносами граждан сумма, которую получит застройщик, составит почти 1 млрд грн», — рассказывает г-н Голица.

Вместе с тем плана застройки территорий доступным жильем — «строительства домов с нуля», о чем упомянул г-н Голица, пока не существует. И это при том, что программа должна быть общегосударственной, предусматривать выделение значительных территорий, привлечение застройщиков с опытом разработки концепций жилой застройки и проектов строительства социальной инфраструктуры на конкурсной основе. «Изначально необходимо продумать план застройки так, чтобы люди через 5–10 лет не испытывали дискомфорта, социального унижения, — отмечает Виталий Грусевич. — Оптимальным вариантом для такой программы будет строительство четырехэтажных домов на 3–4 подъезда.

Для таких домов не нужны лифты, кроме того, коробку удается построить без особых усилий в теплый период года за 4–7 месяцев. А зимой проводить отделочные работы. Это должны быть красивые дома с применением современных материалов, окон, с нормальной отделкой мест общего пользования. Также на этих участках должно быть несколько домов более высокого класса. Тогда эффект гетто исчезает. Такие районы популярны в мире. Ярким примером является Китай, где стоимость одного метра квадратного жилья в аналогичных застройках колеблется от $400 до $600».

Однако даже успешная реализация данной программы полностью не решит проблему обеспечения жильем и, в частности, несоответствия предложения спросу.

Потребительские ожидания кардинально изменились, причем по отношению и к жилью экономкласса, и к элитной недвижимости. Покупатели заинтересованы в минимальном количестве жильцов на площадке, лифтами со спуском в подвал, охране, качественной инженерии и придомовой территории. Они хотят жить в просторном и светлом помещении с большими окнами.

«Одни стройки остановлены из-за нехватки средств, другие — из-за несоответствия предложения спросу: эти объекты за несколько лет вялотекущего строительства морально устарели, — отмечает Александр Попов. — Несмотря на снижение стоимости нового жилья, покупатели готовы платить лишь за высокое качество планировки, дизайна и стройматериалов». Площадь однокомнатных квартир, которые ныне наиболее востребованы, уменьшилась с 50–60 кв. м до 35–45 кв. м. «Немногие застройщики смогли адаптировать свои проекты к изменившемуся в кризис спросу, и во многих ныне строящихся домах 50% предложения — трех- и четырехкомнатные квартиры», — рассказывает Николай Толмачев.

При этом покупателей интересуют не просто квадратные метры для жилья, а сопутствующая инфраструктура — магазин, детский сад, школа, места для проведения досуга. Поэтому именно жилые комплексы, а не одиночные дома, сегодня на пике популярности. «Жилые комплексы эконом- и бизнес-класса конкурируют инфраструктурой, — разъясняет г-н Попов. — К примеру, на территории ЖК «Паркове мiсто» еще до начала строительства домов был облагорожен исторический парк с озерами. И теперь этот парк — едва ли не единственное место в данном микрорайоне, где можно вдали от дороги погулять с детьми, поиграть в теннис или волейбол, посидеть у озера. Не пользуются спросом квартиры в комплексах, не обладающих качественной инфраструктурой: наружное благоустройство, архитектура, наличие удобной парковки, хороший дизайн общественных зон, вестибюлей, межквартирных коридоров и т. д. ».

Если покупатели эконом- и бизнес-жилья заинтересованы в небольших квартирах в комплексах с развитой инфраструктурой, то потенциальным жильцам премиальных апартаментов нужно высокое качество отделки и дизайна общественных помещений, благоустроенные дворовые территории, особая архитектура фасада и налаженная система управления объектом.

«Обратите внимание на один из традиционно считающихся элитных объектов в Киеве - дом на ул. Грушевского, 9а, в Мариинском парке, — говорит Александр Попов. — В этом объекте все квартиры проданы, но подавляющее большинство окон вечером не светится — люди в нем попросту не живут. Потому что элитное жилье — это не только гранитный пол в холле и просторные апартаменты в хорошем месте. Это идеальная система обслуживания уровня пятизвездочной гостиницы. Причем ее необходимо изначально проектировать, что практикуется в строящихся в настоящее время элитных объектах».

В отличие от западных стран, где опыт управления недвижимостью нарабатывался десятилетиями, в Украине только начинают привлекать управляющие компании к эксплуатации зданий. Исполнители могут не только контролировать техническую эксплуатацию зданий и обслуживать внутридомовые системы, но и, к примеру, контактировать с существующими и потенциальными арендаторами (особенно это актуально для торговых и бизнес-центров).

Кстати, по мнению некоторых застройщиков, именно премиальные и де-люкс класса жилые объекты ныне в дефиците. «В Киеве в этой категории строятся единицы объектов, — считает Николай Толмачев. — А с учетом того, что благосостояние наших сограждан не растет, застройщикам нет смысла возводить жилье этих классов на перспективу. Лучше пусть будет некоторый дефицит, нежели трудности с реализацией построенного».

На рынке офисов велика вероятность переизбытка предложения. «В общем и целом ситуация в сегменте столичной офисной недвижимости в 2011-м оставалась стабильной. Но в следующие два года все может кардинально измениться. Так, учитывая только крупные объекты (от 20 тыс. кв. м), вероятность завершения которых в 2012–2013 гг. мы оцениваем, как высокую, новое предложение в следующие два года может достигнуть 200 тыс. кв. м», — говорит Марина Крестинина, директор департамента стратегического консалтинга и аналитики международной консалтинговой компании CB Richard Ellis. Как и в 2010 г., большинство компаний воспользовалось благоприятными условиями, консолидировав офисы и повысив класс здания и/или расширив занимаемые площади.

Вместе с тем нельзя не согласиться с рядом аргументов в пользу спроса на новые площади. Отмечается их дефицит в объектах класса А. Такие проекты требуют наибольших инвестиций и в кризис были заморожены. Кстати, именно на площади прайм-сегмента в первом полугодии выросли арендные ставки (на 9–10%).

В 2011 году наметилась тенденция покупок компаниями офисных помещений для собственного пользования. Как один из примеров можно привести приобретение БЦ «Щекавицкий» телеканалом «1+1».

Рост спроса и небольшой объем нового предложения привели к снижению уровня вакантности. В удаленных от центра Киева офисных комплексах свободно, по данным CB Richard Ellis, 25% площадей, в районах, граничащих с центральным деловым районом (ЦДР), насчитывается 5%, в прайм-сегменте — 3,4%.

Однако любые прогнозы экспертов могут разбиться о традиционные для Украины задержки с вводом зданий в эксплуатацию. «Вполне вероятно, что не весь заявленный объем площадей будет вовремя сдан. К примеру, открытие БЦ «Гулливер» на Спортивной площади уже несколько раз переносилось», — отмечает Марина Крестинина.

Несмотря на то что бизнес-центры не пустуют, принципы работы девелоперов кардинально изменились. «Кризис заставил девелоперов подходить к клиентам индивидуально, — рассказывает Андрей Жамкин, руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей «Jones Lang LaSalle Украина». — Если раньше арендатор добивался места в престижном офисе, то теперь собственники здания борются за него.

До кризиса реализацией одного офисного объекта могли заниматься несколько брокеров, сейчас доказала свою эффективность эксклюзивная реализация проектов. Например, в случае с БЦ Eleven, где Jones Lang LaSalle выступала эксклюзивным консультантом, нам удалось сдать весь объем площадей всего за полгода с момента получения собственником правоустанавливающих документов (общая площадь объекта около 10 тыс. кв. м). А в случае с БЦ Rialto, где мы выступаем ко-эксклюзивным консультантом, нам удалось привлечь якорного арендатора Swedbank. Шведский банк арендовал около 5 тыс. кв. м спустя всего два месяца после получения документов».

Стоит отметить, что на киевском рынке офисной недвижимости идет постепенный процесс децентрализации, когда основная масса арендаторов перемещается в районы, находящиеся за пределами центрального делового района. По данным компании Jones Lang LaSalle, к примеру, в Киеве около 80% офисных площадей, находящихся в процессе строительства, расположено вне ЦДР. В Москве — 85%, а в Париже и Праге — более 90%.
«Компании, офисы которых не связаны непосредственно представительской функцией, охотно располагаются в качественных зданиях вне центра, — говорит Владислав Ремень, руководитель отдела офисной недвижимости CBRE. — В основном это FMCG, фармацевтические, телекоммуникационные и ИT-компании и предприятия-экспортеры. Учитывая большой штат, такие компании предпочтут сэкономить на аренде, разместить офис в качественном бизнес-центре с нецентральным месторасположением (класс В), чем в таком же по параметрам, но в центре (класс А)».

Наряду с недостатком профессиональных маркетологов, которые не могут корректно определить потребительские ожидания, рынок недвижимости страдает и от отсутствия эффективных финансовых механизмов. Особенно остро эта проблема дала о себе знать в кризис. В период строительного бума основными покупателями недвижимости (жилой и коммерческой) были иностранные компании, международные ритейлеры или же сотрудники западных представительств. Но сейчас они умерили свою активность в Украине, а местным жителям покупка квадратных метров не по карману. Ведь немногие наши сограждане располагают необходимым размером «белой» зарплаты, требуемой банком для получения ипотечного кредита.

Политика застройщиков, как отметил в своем блоге Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины, сводилась к стимулированию философии рантье: взял кредит, купил квартиру или офис — живи спокойно, недвижимость растет в цене. И на работу можно не ходить. Кризис доказал ошибочность подобной философии, к тому же финансовые проблемы переросли в кризис доверия — частные инвесторы боятся оказаться жертвами очередного «Элита Центра».

Теперь перед застройщиками встала задача поиска финансовых инструментов, способных оживить продажи. Летом финучреждения привлекали заемщиков различными скидками и бонусами. Но даже скидки позволяют купить квартиру немногим. Хотя размер первоначального взноса уменьшился с 30 до 20%, а срок кредитования увеличился с 10 до 30 лет. Летом доля покупок в кредит составила всего 7% от общего количества сделок.
Выходом из сложившейся ситуации стала продажа квартир в рассрочку. Этот инструмент — более дешевая (7–15% годовых) и менее хлопотная альтернатива дорогим (свыше 10,35–24,33%) банковским кредитам. Причем, отмечают эксперты, если раньше выплаты по договорам рассрочки растягивали не более чем на два года, то теперь застройщики готовы ждать погашения долга до 10 лет.

В Центральной и Восточной Европе, в частности в России, наблюдается значительный рост инвестиций в недвижимость. В III квартале 2011 г., по информации компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиционных сделок в мире увеличился на 36%. Объем инвестиций в российский рынок недвижимости за три квартала 2011 г. вырос на 80%.

В то же время рынок Украины в глазах инвесторов теряет свою привлекательность. Тем не менее приобретение коммерческой недвижимости, по мнению Сергея Овчарова, FRICS, партнера RICS в Украине, первого заместителя председателя Совета УТО, гарантирует доход в будущем, даже несмотря на ожидаемый период спада или замедления роста. По словам эксперта, качественная недвижимость способна противостоять любым кризисам, поскольку всегда будет в цене.

«Наибольшим спросом среди инвесторов пользуется премиальная офисная и торговая недвижимость, крупные торговые центры со стабильным доходом в столице, городах-миллионниках и областных городах с минимальным населением 250 тыс. чел., — делится наблюдениями Сергей Овчаров. — Также большим спросом пользуются современные логистические комплексы, особенно имеющие специализированные помещения (для хранения опасных грузов, таможенно-лицензионные склады, холодильники, морозильники и т. п.)».

Вместе с тем уже длительное время на столичном рынке коммерческой недвижимости предложение превышает спрос. «Разброс цен и значительное снижение заявленной цены — прямые следствия проблемы ликвидности, — говорит Александр Рубанов. — Из около 2000 торговых и офисных объектов, выставленных на продажу, в ближайшие полгода будет продано не более 20%, а по заявленной цене — не более 5%».

Цена помещений коммерческого профиля, по данным АН «Самсон», продолжает постепенно снижаться — примерно на 0,42% в месяц. «Это касается как торговых, так и офисных площадей. В конце сентября текущего года были зафиксированы очередные минимумы цен предложения. Ожидания новой волны кризиса стимулировали продавцов и залогодержателей активно снижать цены на невостребованные помещения», — рассказывает Всеволод Жоголев, директор департамента оценки компании «Самсон».
Аналогичная ситуация и в сегменте жилой недвижимости. «Банки, предоставляющие ипотеку, продают в основном залоговые объекты. Национальные ипотечные программы так и не заработали. Вложения в недвижимость больше не рассматриваются как способ заработка. Прошли времена рантье, когда можно было купить несколько квартир, сдавать их и ничего не делать. Невыгодно покупать жилье и с целью перепродажи — стоимость вторичных объектов продолжит снижение, да и первичная недвижимость будет дешеветь», — рассуждает Александр Рубанов.

С другой стороны, арендные ставки на коммерческие объекты не снижаются. Именно в этом заключается основное отличие текущей ситуации от первой кризисной «волны» 2009 г. «Ставки на торговую недвижимость стабильны, а на офисные помещения даже растут. Часто компании предпочитают продать находящийся в залоге по ипотеке офис, чтобы переехать в арендованный, так как арендные платежи значительно ниже процентных выплат по ипотечным кредитам», — утверждает г-н Рубанов. Аренда в нашей стране, как отметила Ирина Луханина, генеральный директор АН «Благовест», компромиссное решение для тех, кому приобретение собственного жилья пока не по карману: «Соотношение сделок на рынке жилья примерно 40/60 в пользу найма. Это связано с тем, что экономика и ипотека еще не полностью восстановились, однако наплыв новой рабочей силы в столицу уже активизировался. На идеальном рынке соотношение продажи к аренде составляет 50/50».